התפתחות השטח הבנוי של תל אביב בשנים 1934-1909

בין התופעות המייחדות את בינויה של ארץ-ישראל המתחדשת עומד תהליך התפשטותה המרחבית וגידולה הדמוגראפי של תל-אביב כתופעה מיוחדת בנופה של הארץ. בעוד שהתנועה הציונית דגלה בשיבה אל הקרקע ובהקמת יישובים חקלאיים בכל רחבי ארץ-ישראל ; בעוד שהאידיאולוגיה הציונית והכספים הציבוריים הופנו ברובם להקמתו וקיומו של המשק החקלאי – באותה העת ממש גדלה תל-אביב משכונה קטנה בת כ-3,000 איש והגיעה תוך פרק זמן קצר למעמד של העיר הגדולה בארץ, בעלת אוכלוסיה של כמאה-אלף איש, מרכז ומטרופולין לכל היישוב היהודי בארץ-ישראל. על אף שגידול זה נעזר פה ושם במעט כסף ופעולה ציוניים מרכזיים, הרי שעיקר גידולה ופיתוחה של העיר נעשה בידי אנשים פרטיים, שהשקיעו הונם ואונם בפיתוח העיר, שהיתה ועדיין מהווה מרכז לכל הפעילות הפרטית בתהליך גידולה ויישובה של הארץ.

התהליכים הגיאוגראפיים-יישובים שהביאו את העיר ממעמד של שכונת מגורים למעמד של עיר מרכזית התרחשו ברובם בתקופת המנדאט, בין 1918, עת נכבשה ארץ-ישראל בידי הצבא הבריטי, ל-1934, עת קיבלה תל-אביב מעמד רשמי של עיר עצמאית בארץ-ישראל. עם זאת, ניצני ההתפתחות העירונית נעוצים עוד בתהליך תכנונה והתפתחותה בשנים האחרונות לשלטון העות'מאני בארץ-ישראל. נראה כי אין להבין את גידולה של תל-אביב בלי לחזור ולעסוק גם בתקופה זו, חמש השנים הראשונות לקיומה של השכונה, שהפכה תוך זמן קצר למרכזה וסמלה של ארץ-ישראל המתחדשת.

אחת-עשרה שכונות קודמות

אחוזת-בית, ראשיתה של תל-אביב, הינה ממשיכתן הישירה של השכונות העבריות שנבנו מחוץ לחומות יפו החל בשנות השמונים של המאה התשע-עשרה. לבנייתה של אחוזת-בית קדמה בנייתן של אחת-עשרה שכונות מגורים נפרדות, כשהראשונה בהן היא נוה-צדק, שהוקמה בשנת 1887 והאחרונות, שנבנו כמה שנים לפני בנייתה של אחוזת-בית, הן מחנה-יוסף, כרם-התימנים (מחנה-ישראל) ואוהל-משה, שנוסדו בין השנים 1903 ו-1909. ערב הקמתה של אחוזת-בית כבר ישבו בשכונות אלו כ-5,000 איש, ומספרם הלך וגדל מיום ליום, בעיקר עקב בואם לארץ של בני העלייה השנייה.

שכונות מגורים אלו לא זכו שהעיר תל-אביב תיבנה מיסודן, וברבות הימים הסתפחו לשכונה החדשה שנבנתה בסמיכות. אמנם חלק ממקימיה של אחוזת-בית יצאו מהשכונות האמורות, אך תפיסתם של אלה היתה שונה לחלוטין מראייתם וכוונתם של בוני השכונות הראשונות. בנייתן של שכונות אלו לא לוותה בתכנון כולל של שטח השכונה. תהליך הבנייה התבטא בקניית השטח וחלוקתו למגרשי בניין על-פי תכנית מסוימת, המתחשבת אך ורק בצורכי המגורים של דיירי השכונה. גינות ציבוריות, רחובות סלולים, מיתקנים לריכוז ביוב ואשפה, מערכת אספקת מים, מאור וכו' – כל אלה לא היו קיימים בשכונות היהודיות של יפו. בלשון בן התקופה, 'כבישים או שאינם כלל או שהם שבורים ורצוצים, וילדים מתבוססים בחול ובאשפה ובשופכין ובין רגלי העוברים ושבים הם מתלבטים.

החצרות – מחנק בחום היום. המים שאובים מתוך בארות הסמוכין לביבין ובורות שבחצרות. גנים לטיול אין. מגרש למשחקים – אין זכר לו. רובן של השכונות היהודיות נבנו לפי ה"טעם" וה"סדר" של עיירות המזרח, אף כי לא בסגנונם המיוחד של בנייניהן, ועניות – ורשלנות עוד יותר מעניות – מנוולת אותן. תכנית אדריכלית אין. עיקולי סימטאות, גיבובי דירות ומקומות מסואבים, זהו הנוסח המקובל בכל השכונות של עיירות המזרח, ויפו בכללן, והיא המקובלת גם כאן, בשכונות היהודיות של יפו. סניטריה והיגיינה למה ? ענני אבק ומחנות זבובים בימי החמה, רפש ואגמי מים בימי הגשמים – זוהי השיגרה שם והיא השיגרה גם כאן'.

בין הסיבות העיקריות להיווצרות מצב זה היה חוסר התכנון והמודעות לצורכי הבנייה, ועוד יותר מכך – הלחץ הגדול על הקרקע והדירות, שנבע מעלייתם של המוני עולים, מדי שנה, לארץ-ישראל, עולים שחפצו להשתקע ביפו ובסביבתה. המחסור בכסף, שציין רבים מהמתיישבים ביפו, השפיע גם הוא על צורת הבנייה והמגורים, ודיירים רבים נאלצו להסתפק בחלקות בנייה ובדירות מגורים קטנות וצפופות. בשנת 1907 נמסר, כי 'בשתים-שלוש השנים האחרונות, משגדלה העלייה של יהודי רוסיה לארץ-ישראל, נעשתה שאלת הדירות צרת היום ביפו. מחוסר דירות יש אשר עולים חדשים מוכרחים לשבת – הם ובני-ביתם – חודשים שלמים במלונות ופונדקאות… אף היו מקרים שהעולים החדשים הוכרחו לצאת מן הארץ משום שלא מצאו להם דירות ביפו'.

בעד ונגד שכונה נפרדת

במצב עניינים זה התארגנה קבוצת אנשים מתושבי יפו והשכונות, במטרה להקים לעצמם פרבר מגורים שיהיה שונה מכל הידוע בעיר ואף בארץ. קבוצת אנשים זו – בראשותו של עקיבא אריה וייס וביניהם מנחם שיינקין, יצחק חיותמן, דוד סמילנסקי, ניסים קורקידי, מיכל הורביץ, יחזקאל סוכובולסקי ועוד כשישים איש – התלכדה במטרה להקים 'שכונת מגורים של שישים בתים על פי סדר ושיטה נאה, להתקין רחובות רחבים ויפים, ולדאוג גם לצורכי ההיגיינה, כגון תיעול, שרברוב וכדומה, על-ידי כך תשמש דוגמה ומורה-דרך לכל ההתיישבות העירונית של היהודים בארץ'.

המשפחות שנתארגנו לבנייה היו בעלות רכוש והכנסה, ולכן היה באפשרותן לקנות שטח קרקע גדול, שיספיק לבנית בתי-מגורים נרחבים. שישים המשפחות שאפו לבנות פרבר מגורים נרחב ובו חלקות שטח של כחצי-דונאם לכל משפחה (1,000 אמות רבועות – מידת שטח של אותם הימים – בערך כ-560 מ"ר). לשם השוואה נזכיר, כי שטח דירה וחצר בנוה-צדק היה כ-300 אמות רבועות, וכל דירה הכילה שני חדרים, ששטחם יחד היה כ-45 מ"ר. כדי למלא תנאי קרקעי זה, היה על התושבים להחליט היכן ירצו לבנות את בתיהם. ההכרעה הגיאוגראפית היתה קשה. הבעיה היתה 'האם לבנות קולוניה יפה מחוץ לעיר או לבנות בעיר גופה'. הנימוקים העיקריים בעד ההצעה לבנות את השכונה בעיר אמרו, כי 'ביפו מרוכזות פרנסותיהם של כל חברי "אחוזת-בית", ואי-אפשר להם להרחיק דירותיהם הימנה. החנווני, הסוחר והמורה נבול יבלו אם יוכרחו ללכת לכל הפחות פעמיים בכל יום תמיד מכאן לשם ומשם לכאן, כשגשמי חורף מצערים וחום הקיץ לוהט והחולות מייגעים בין בקיץ ובין בחורף. ולא רק שאי-אפשר, אלא גם לא רצוי להתרחק מיפו, במקצת מפני סכנת הדרך ובייחוד בלילות, ובעיקר משום שריחוק המקום יגרום להם לתושבי "אחוזת-בית" שיתרחקו מהחיים הציבוריים ומענייני החיים הציבוריים המרוכזים גם הם ביפו, ויפו הלא היא המטרופולין הציבורי של כל היישוב היהודי החדש אשר ביהודה. ואף גם זאת: את השכונה היהודית החדשה, העתידה להיות טובה ויפה, ראוי לבנות דווקא ביפו, כדי שתשמש דוגמה לשאר השכונות היהודיות, בין לאלה שכבר ישנן ובין לאלו העתידות להיות בעיר זו'.

ולעומתם, הדוגלים בהתרחקות מיפו ובבניית שכונה נפרדת מהשטח הבנוי של העיר, טענו כי 'אנו מבקשים ליצור לנו שכונה חדשה, לא רק לשם בניין בתים טובים ויפים. אנו רוצים ששכונתנו החדשה תהיה אבטונומית ככל שאפשר ואותה נוכל ליצור רק אם נתרחק מיפו. לא בתוכה ולא בהיקף נימוסיה שלה נבנה את בניינינו שלנו. את כל הקשיים התלויים בריחוק המקום אנו צריכים לקבל עלינו, ובלבד שנהיה מרוחקים מיפו'.

טיעונים אלה העלו לראשונה בתולדות ארץ-ישראל את הרצון ליצור יחידה אורבאנית אוטונומית, אשר לא רק תספק מקום-מגורים טוב יותר, כדוגמת שכונות אירופיות ואף ארץ-ישראליות ותיקות ממנה, כי אם גם צורת חיים חדשה, היוצרת גרעין ליישוב יהודי עברי מסוג חדש – יישוב עירוני נפרד, תופעת שטח בלתי מוכרת בארץ-ישראל העות'מאנית. הטיעונים הגיאוגראפיים נשמעים אקטואליים גם היום בכל הנוגע להקמת יישוב או בחירת מקום-מגורים.

בסופו של דבר גברו שיקולי המצדדים בהתרחקות מהעיר ; אליהם נוספו שיקולי מחיר – ככל שהשטח המיועד רחוק ממרכז העיר ניתן להשיג שטח גדול יותר במחיר שהוקצב לקניית מגרשי הבנייה, ובשטח זה ניתן לתכנן שכונה רחבת-ידיים ובה מקום לשטחים ציבוריים, רחובות נרחבים וכדומה. וכך עמדה על הפרק יצירתה של שכונת גנים, במתכונת המקובלת בערי אירופה של סוף המאה התשע-עשרה.

הקרקע התייקרה פי חמישים

חלקות קרקע גדולות הוצעו בימים ההם למכירה סביב יפו, ושיקולי הקונים היו גיאוגרפיים בעיקרם. השטח שנבחר לקנייה – כרם ג'באלי שמו, שכן מזרחית לשכונת נוה-צדק, במרחק של כ-500 מטר ממנה. הימצאותו של גוש יהודי רצוף בקירבת שטח הקרקע האמור, היה בה כדי להכריע בדבר מיקומה של השכונה העתידה. הכרעה זו נעזרה גם בהיות כרם ג'באלי צמוד לדרכים הראשיות באזור, הן זו שהובילה לפתח-תקוה ושכם, הן זו שהובילה לטחנות הקמח על הירקון והן למסילת הברזל יפו-ירושלים, נקודה שהיה בה יותר יתרון מאשר מטרד אפשרי. שטח הקרקע הגדול שעמד למכירה ומחירו הזול יחסית סייעו אף הם לקבלת החלטה חיובית בנדון. מלכתחילה ביקשו אנשי 'אחוזת-בית' לקנות שטח של כ-30 דונאם, על-מנת להקצות כחצי דונאם לכל משפחה ; אולם בעלי הקרקע היו מוכנים למכור את כל השטח, שגודלו היה כ-135 דונאם, רק כיחידה אחת.

בתיווכם של סוחרי הקרקעות היהודים כץ וטננבוים מירושלים, קנו אנשי 'אחוזת-בית' כ-110 דונאם – 187 אלף אמות רבועות – והשאר נמכר לאנשים יחידים. מחיר הקרקע היה כ-180 אלף פראנק, פי שישה מהסכום המקורי שיעדו אנשי השכונה למטרה זו. מחיר בניית הבתים הוערך אז בכ-400 אלף פראנק נוספים, וסכום זה לא היה בידי המשפחות, אף שכאמור הן היו אמידות למדי. ועד השכונה פנה להסתדרות הציונית ולנציגה בארץ, ד"ר ארתור רופין, וזו באמצעות בנק אפ"ק ששכן ביפו, הסכימה להעניק הלוואה בסך 250 אלף פראנק לבניית הבתים. כך הונח הבסיס הכספי לקניית קרקע השכונה ובינויה – בסיס שהיה לו השפעה רבה על דרך בנייתה והתפתחותה של השכונה בעתיד. ראוי לציין כי המחיר ששילמו אנשי 'אחוזת-בית' בעד הקרקע שקנו, כפראנק אחד לאמה רבועה, גדול פי חמישים מהמחיר ששילמו אנשי נוה-צדק בעד אדמתם עשרים שנה קודם לכן, וזאת בתקופה שבה האינפלאציה כמעט שלא היתה קיימת. תנועת הבניין והתפתחותה של יפו היו בין הגורמים העיקריים ליוקר המגרשים שנמכרו לבוני בתים ושכונות.

בכ"ט בשבט תרס"ט (פברואר 1909) הסתיים תהליך קניית הקרקע ואנשי 'אחוזת-בית' יכלו לגשת לתכנון השטח ובנייתו. לאחר קניית הקרקע וקביעה סופית של גבולותיה, הוחל בפעולות ראשונות לשם הכשרתה לבנייה. שלוש הפעולות הראשונות שנעשו התוו את דרכה של תל-אביב לעתיד: ועד השכונה החליט לחפור באר, שתספק מים באספקה מרוכזת לכל התושבים : היה צורך להכין את הקרקע לבנייה על-ידי יישור השטח : ומעל לכל רצה הוועד להכין תכנית שלמה ומסודרת לא רק לחלוקת השטח ומגרשי הבנייה, כי אם גם לתכנון שכונתי כולל.

הפעולה הקרקעית הראשונה שנעשתה בשטח תל-אביב היתה חפירת הבאר. עוד לפני תכנון השטח וחלוקתו נחפרה בחורף תרס"ט באר מים – הבאר שליד שדרות רוטשילד, בין רחוב הרצל לרחוב נחלת בנימין לעתיד לבוא, ועליה נבנה מגדל מים. העבודה נעשתה בתכנון עברי, על-ידי הקבלן העברי קצלר והמהנדס הבונה יוסף בארסקי ובעזרת מנוע שהורכב בבית-החרושת של ליאון שטיין, שסיפק גם את המשאבה ואת דודי הברזל לאגירת המים. בבאר שנחפרה נמצאו מים רבים – כ-100 מ"ק מים ליום, 'שיכלו להספיק צרכם של אלפי נפשות'. באר זו שימשה בהמשך ככוח מושך וכנימוק מרכזי בהצטרפותם של אנשים יחידים ואף שכונות שלמות לתל-אביב. אחוזת-בית היתה השכונה הראשונה בארץ שזכתה לאספקת מים מרכזית לבתים ברשת צינורות, וזו היוותה מיד עם בניית בתי השכונה מפעל שלא היה כמותו בכל ארץ-ישראל.

פעולה שנייה שליוותה את הקמתה של תל-אביב מראשיתה, היתה הכנת השטח לבנייה. כרם ג'באלי היה אזור חולי ובו גבעות וחוליות וביניהן עמקים. המתכננים רצו לבנות את השכונה על שטח מיושר ככל האפשר, כדי להקל על חיי הציבור, ולכן היה צורך להעביר כ-12 אלף מ"ק של חול מאזור הגבעות לעמקים, במטרה ליישר את השטח. בכך הונח הבסיס המרחבי לבינויה של העיר והוצב תמרור נוסף בהתפתחות היישובית של ארץ-ישראל – התאמת השטח לצורכי התושבים, בניגוד להתאמתם של אלה לתנאי השטח כפי שהיה נהוג עד אז.

היסוד השלישי בייחודה של אחוזת-בית היה תכנונה של השכונה. חלק מחברי השכונה טענו ש'אפשר פשוט לצאת לשטח יחד עם קבלנים ידועים ולהחליט בו-במקום כיצד לסדר את הרחובות. אין צורך במומחה מיוחד לכך'.

כך היה הנוהל עד לאותם ימים בבניית מרבית שטחי המגורים ביפו ובסביבתה : אולם באחוזת-בית התנהלו הדברים בדרך שונה. חברי ועד השכונה פנו לכמה מהנדסים וארכיטקטים ידועים, וביניהם המהנדס טריידל מחיפה, יועץ הבניין המלכותי האדריכל וילהלם סטיאסני מווינה, המהנדס בארסקי, הפרופ' בוריס שץ, מייסד 'בצלאל' ואל המהנדס אברהם גולדמן – שתכניתו היא שעמדה בבסיס התכנון הסופי של אחוזת-בית.

האסיפה הכללית של חברי השכונה העתידה החליטה בסופו של דבר על התכנית הרצויה. בתכנית זו יועד כביש ראשי מרכזי בכיוון צפון-דרום עד למסילת הברזל (רח' הרצל של היום), שרוחבו 12 מטר, ואילו הרחובות האחרים, הניצבים לרחוב זה, רוחבם יהיה 10 מטר. לעומת הסימטאות הצרות בשכונות הסמוכות, שרוחבן המרבי היה כ-5-4 מטר בלבד, ניכר שיפור רב כתכנון ונתאפשרה תנועה חופשית של עגלות, ולאחר מכן, עד ימינו – אף של מכוניות, מבלי שיהיה צורך בהרחבת הכביש ובהריסת בתים.

בתכנית עצמה חולקו 60 מגרשי-בנייה, וכל חבר צריך היה לרכוש לא פחות מ-1,000 אמה (560 מ"ר) ולא יותר מ-2,000 אמה (1120 מ"ר) ליחידת שטח. יחידת שטח רחבה זו היה בה כדי להבטיח בנייה מרווחת, היאה לשכונת גנים חדשה. אך נושא הגנים עדיין לא בא לידי ביטוי. חברי אחוזת-בית לא ראו כנראה צורך שיהיה לשכונתם גם גן ציבורי. בסופו של דבר ניטעה שדרת עצים ונבנה כעין גן ציבורי ברח' רוטשילד, אולם הדבר קם והיה לא בשל הרצון כי אם מפאת הצורך. במקום שבו ממוקמות כיום שדרות רוטשילד, בחלק המערבי שלהן, עבר כעין ערוץ, והחול שהועבר ממקומות גבוהים נשפך ברובו לערוץ זה. 'עמק' זה שנתמלא חול תחוח לא היה יכול לשמש מקום לבניין בתים ולכן הוקצה, על-פי תכניתו של גולדמן, לשורה של אילנות. כך באו לעולם שדרות רוטשילד.

התרחבות כלפי צפון

ביום כ' בניסן תרס"ט (אפריל 1909), נתקיימה ההגרלה של מגרשי הבתים. מיד לאחר ההגרלה הוחל בבניין בתי השכונה, 60 במספר. הבנייה התנהלה במהירות, וכבר בחשוון תר"ע, כחצי שנה לאחר תחילת הבנייה, נכנסו חמישים הדיירים הראשונים לבתיהם ושכונת אחוזת-בית עמדה על תלה.

תכנונה של אחוזת-בית כלל לא רק בתי מגורים, כי אם גם בניין לגימנסיה העברית. לאחר מאמצים רבים עלה בידי אנשי השכונה לשכנע את תורם הכסף לבניית הגימנסיה, יעקב מוזר מאנגליה, לתבוע שהבניין ייבנה בשכונה החדשה. לשם כך קנתה הקרן הקיימת שטח קרקע של כ-23 אלף אמות (כ-12 דונאם) מצפונה של השכונה, על גבעה בקצה הצפוני של רחוב הרצל. 'מקום זה הוא הגבוה ביותר ונשקף על מסילת-הברזל, וכל אדם שיעבור ברכבת יישירו עיניו מאליהן אל הגימנסיה'. פעולה זו, שהרחיבה את שטח הבנייה בכוונה (והעשירה את קופת ועד אחוזת-בית)ן גרמה לחסימת המשך התפתחות הרחוב הראשי והשכונה צפונה. מכאן ואילך הלכה השכונה והתרחבה הן על-ידי קניית שטחים מרוכזים ומכירתם לבנייה והן על-ידי סיפוח שכונות קיימות או כאלה שאדמתן נקנתה ובתיהן נבנו בעזרתה.

הרחבתה הראשונה של אחוזת-בית, שקיבלה את השם תל-אביב ביום י"ג אייר תר"ע, 21 במאי 1910, היתה לכיוון מזרח. לאור הצלחתה של חברת 'אחוזת-בית' התארגנה ביפו, ובעיקר בשכונה נוה-שלום, קבוצה נוספת שקראה לעצמה נחלת-בנימין. קבוצה זו שמה לה למטרה לבנות שכונת מגורים בצורתה ובמתכונתה של תל-אביב. בסיוע בארגון של אנשי תל-אביב קנתה קבוצת נחלת-בנימין את החלק המזרחי הנותר של כרם ג'באלי, חלקה בת 25 אלף אמות (כ-13 דונאם). מיקומה של שכונה זו, שבניינה החל בשנת 1911, היה מצפון-מזרח לגימנסיה. הרחוב הראשי שלה נבנה כך, שרוב בתי השכונה יהיו צמודים אליו לאורכו. שטח הקרקע, שהיה ארוך וצר (ורק בצפונו התרחב קמעה), התאים לגישת בנייה זו, אולם בכך נוצרה קביעה חדשה בשטח, שלא בהתאמה לקיומה ובניינה של אחוזת-בית. רחוב נחלת-בנימין איננו מקביל לרחוב הרצל – מרכז שכונת תל-אביב, ומכאן נפתח פתח לבנייה הבלתי-מתוכננת שציינה את תל-אביב בעשרים השנים הראשונות לקיומה, אי-תכנון שתוצאותיו ניכרות בשטח עד היום.

מכאן ואילך נבנו שכונות רבות בתל-אביב ובסביבתה, אך כל שכונה נבנתה כיחידה בפני עצמה, בלי רצון וצורך לקשור עצמה מבחינה תכנונית לשאר חלקי העיר. שכונת נחלת-בנימין היא שהחלה בכך, ואחריה החזיקו השכונות האחרות.

בתל-אביב השתכנו אם כן 60 משפחות, ובנחלת-בנימין – עוד כ-40 משפחות. לאחר שנה של קיום נפרד, החליטו אנשי נחלת-בנימין להסתפח לתל-אביב, ובשנת 1912 קם האיחוד הראשון בין שכונות, איחוד שילך ויגבר במרוצת השנים ויביא עימו להרחבת השכונה וגידולה. גידולה של תל-אביב עצמה היה בעיקר לכיוון צפון, לעבר השטחים שנקנו ונשארו פנויים. כפי שנאמר לעיל, התכנון הראשוני התייחס רק לשטח שבין מסילת-הברזל ובין הגימנסיה, שם הוא חולק למגרשי בניין. ועד תל-אביב, ברצותו להגדיל את השכונה ולבסס את מצבו הכספי, החל במכירת מגרשים לבניין מצפון לגימנסיה. מגרשים אלה נמכרו לאנשים פרטיים שקיבלו על עצמם את תקנות השכונה, אך תכנון השטח היה מהם והלאה. כך נוצרו מצפון לגימנסיה, מרחוב מונטיפיורי וצפונה, יחידות מגורים הדומות לאלו של תל-אביב אך אינן מתחברות אליה בצורה מסודרת.

ההתפתחות עד מלחמת העולם הראשונה

קרקעותיה הפנויות של תל-אביב, כ-30 דונאם ויותר, נמכרו כשנה לאחר תחילת הבנייה בסכום של 2.25 פראנק האמה, כלומר פי שניים ויותר ממחיר הקנייה הראשוני. גם כאן ניתן האות לתהליך שציין את בניינה של תל-אביב במשך כל השנים – ספסרות בקרקעות, דהיינו השקעה בקרקעות ומכירתן ברווח גדול תוך זמן קצר. תהליך זה, שרבים וטובים התאוננו עליו בשנים שלאחר מכן, החל למעשה בפעולותיה של 'תל-אביב הקטנה', ששאפה להשיג בדרך זו כספים לפיתוחה היא. בכספים שנתקבלו ניתן היה לרצף ולהאיר את רחובות השכונה, לדאוג לאספקת מים תקינה, ועוד.

כדי לשמור על אופי השכונה (כולל נחלת-בנימין והשטחים שנבנו לאחר זמן) תיקנה תל-אביב תקנות בניין, שהיה בהן כדי לקבוע את אופי השכונה כשכונת גנים ופרבר מגורים נאה. בין התקנות שחיברן לראשונה ד"ר ארתור רופין וסידרן מחדש מרדכי בן הלל הכהן, נקבע ש:

כ"ח) קודם לבנין מחויב החבר להגיש תכנית בנינו למראה עיני הועד.
כ"ט) אין לכסות בנינים יותר משליש של שטח המגרש.
ל) המרצפות (המרפסות) של מבנים נחשבות כבניין אפילו הן בנויות לא יותר ממטר אחד בגבהן אם יש עליהן גג.
לא) כל בנין צריך להרחיקו מהגבול של שכנו לא פחות ממטר אחד.

תקנות נוספות עסקו בבניית גדרות סימון, מדרגות, מרחק מהכביש, בניין בתי-שופכין (אז טרם היה ביוב מרכזי), ועוד. תשומת-לב מיוחדת ניתנה לנושא הגנים. בשנת 1911 הוחל בנטיעות בשדרות רוטשילד, וכן ניטעו כ-1,000 עצים משני צידי רחוב הרצל, ואף נקבע חוק שכל בעל-ביח חייב לנטוע עצים בחצרו. אף שנקבעו תקנות וחוקקו חוקים, נראה כי כבר בראשיתה נבנתה השכונה לא לפי הכללים והתקנות, ובוני הבתים, אף אם היו בין קובעי התקנות, הרי משהגיעו לידי בניין בתיהם-הם, בנו אותם ככל העולה על רוחם. ועד השכונה נלחם במפירי חוק אלה, אך נראה כי לא תמיד בהצלחה, וגם כאן נפתח פתח לתהליך המלווה מאז את בינויה של העיר.

תל-אביב לא נסתפקה בשטח הראשוני שקנתה לעצמה. כבר בסיוון תרע"א (יוני 1911), שנתיים לאחר הקמתה, קנתה השכונה שטח של כ-60 אלף אמה נוספים מצפון-מערב לרחוב גרוזנברג ועד לרחוב הכרמל. גם שטח זה תוכנן לבנייה והוא חולק לחלקות בניין בנות 1,000 אמה כל אחת (כבתל-אביב), אך גם כאן, ובשל צורת המגרש וכיוונו, תוכנן השטח בלי כל קשר לתל-אביב; ואף שהיתה זו חלקת קרקע תל-אביבית, הרי שכיוון רחובותיה לא תאם כלל לזה של אחוזת-בית המקורית.

היתה זו הרחבת השטח הראשונה של תל-אביב עצמה, ובד-בבד נעשתה פעולה בידי חברות ואנשים יחידים. בסוף 1911 קנתה חברה ושמה 'חברה חדשה' שטח קרקע בן כ-70 דונאם (126 אלף אמה) ממזרח לתל-אביב, בקטע שבין מסילת-הברזל ועד כיכר מגן-דוד של היום. שטח זה חולק ליחידות של כ-1,500 אמה כל אחת והחלה בו בנייה, כאשר במרכזו רחוב ראשי, רחוב הים, כיום רחוב אלנבי. המשך בינויה ופיתוחה של תל-אביב משך אליה קונים רבים. חברת 'גאולה' רכשה שטחים גדולים מדרום למסילת-הברזל (בשטח שייבנה בו לעתיד המרכז המסחרי) ובשטח שבין תל-אביב לנוה-צדק. הגדילה לעשות ממנה 'חברת הכשרת היישוב', מיסודה של התנועה הציונית, שקנתה שטחים נרחבים מצפון וממערב ל'חברה חדשה'. שטחי 'חברת הכשרת היישוב' – שכללו בעיקר את היחידות כרם בדראני (היום אזור רח' ביאליק ובית העירייה הישן) אדמת קרקארה (מורד רח' אלנבי לים ותחילת רח' בן-יהודה) ובעיקר כרם מטרי (חוף הים מרח' טרומפלדור ועד רח' גורדון, לאורך רח' בן-יהודה) – היה בהם כדי לסמן את כיוון התפתחותה של תל-אביב בעתיד.

עד למלחמת העולם הראשונה לא נבנו שטחים אלה, אולם הם היוו את פוטנציאל הקרקע של תל-אביב לשנים רבות. גם קבוצות קטנות יותר קנו קרקעות, וביניהן 'מרכז בעלי-מלאכה' מצפון לרחוב שיינקין של ימינו.

הקניות הללו, אף שהיה בהן להרחיב את הבעלות היהודית על השטח, לא תרמו בתחילה להרחבת שטחה של תל-אביב, וכתוצאה מכך תוכנן כאמור כל שטח בנפרד, כפי שנראה בבירור במפת האזור.

עם הרחבת שטחה של תל-אביב נצטרפה אליה ב-1912 גם שכונת 'חברה חדשה' ובסך הכל הגיע שטחה של תל-אביב לכ-350 דונאם (בהשוואה ל-30 הדונאם, שמקימי השכונה רכשו לעצמם רק שלוש שנים קודם לכן). בתל-אביב עצמה היו כבר כ-100 בתים, בנחלת-בנימין כ-25 וב'חברה חדשה' – כ-15 בתים בנויים. בסך הכל מנתה, אפוא, השכונה ערב מלחמת-העולם הראשונה כ-150 בתים ובהם כ-2,000 נפש ויותר. לאחר כניסת תורכיה למלחמה בראשית 1915, ירדה אוכלוסיית השכונה ל-1,600 נפש, ב-180 בתים.

תנופת הבניין וגידול השכונה נפסקו בחטף עם פרוץ מלחמת-העולם הראשונה ומאז ועד לכיבוש הארץ בידי האנגלים והקמת ממשל אזרחי בריטי בארץ בשנת 1920, קפאה תל-אביב על שמריה ושטחה לא גדל. כאשר החלה הבנייה מחדש – התנאים היו שונים והתוצאה אחרת לחלוטין.

העולים העדיפו את תל-אביב

כיבוש הארץ בידי הבריטים, הצהרת בלפור והשלטת משטר אזרחי בריטי בראשות הנציב היהודי הרברט סמואל, הביאו עמם גישה חדשה של העולם היהודי כלפי ארץ-ישראל. הארץ לא נראתה עוד כמחוז נידח באימפריה העות'מאנית, שיש להתגנב אליו ולבנותו באיטיות, כי אם ארץ המיועדת להיהפך בעתיד למדינה יהודית, ולשם כך יש צורך ורצון להעלות מאות-אלפי אנשים ולהזרים כספים פרטיים וציבוריים לבניין הארץ. כך ארץ-ישראל וכך, כמובן, תל-אביב – השכונה היפואית לשעבר, שעמדה מכאן ואילך במרכזה של תנועת בניין ופיתוח מזורזת.

בשלוש-עשרה השנים הראשונות לשלטון הבריטים בארץ גדלה תל-אביב משכונה בת כ-160 בתים ובהם כ-2,000 נפש ליישוב עירוני לכל דבר, שאוכלוסייתו גדלה פי 36 והגיעה עד כ-75 אלף איש ; מספר בתי העיר הגיע לכ-5,000 (פי 30 ויותר) ושטחה הבנוי גדל והגיע לכמעט 5,000 דונאם, פי חמישה משטחה עם סיום מלחמת העולם. גידול מעין זה, בפרק זמן כה קצר, איננו רק תופעה יחידה בארץ-ישראל. קשה למצוא לו אח ודוגמה בערים אחרות בעולם.

נראה כי כמה סיבות תרמו לגידול מהיר ומיוחד זה, גידול שהיו לו תוצאות מרחביות רבות, חיוביות ושליליות : העלייה היהודית לארץ-ישראל, אף שנדמה היה שכוונה על-ידי מטרות לאומיות לכפר ולחקלאות, היתה ברובה עירונית ורובה הגיע לערים. מכלל כ-155 אלף עולים יהודים שהגיעו לארץ-ישראל מאז הכיבוש הבריטי ועד לשנת 1934, רק כ-34 אלף הלכו להתיישבות החקלאית, בעוד שכ-120 אלף או כ-80%(!) פנו לעיר. מתוך 120 אלף אלו כמחצית, או יותר מ-60 אלף, בחרו להשתקע בתל-אביב בשנים הנדונות. ריבוי אוכלוסין זה היה הגורם הראשוני לגידולה המרחבי של תל-אביב. לחץ האוכלוסין על הקרקע והצורך בבניית בתים לדיורם, הביא לתהליך בלתי פוסק כמעט של קניית קרקעות ובנייה – תהליך שהיה קשור קשר אמיץ עם ממדי העלייה לארץ-ישראל. בשנות גאות בעלייה צמחה העיר במהירות, ובשנות שפל שבתה הבנייה ונתמעטו קניות הקרקע.

את כיוון התפשטותה של תל-אניב התוו תנאי הקרקע ובעיקר הבעלות על הקרקעות הפנויות. קיומם של פרדסים בבעלות תושבי יפו הלא-יהודים בדרומה של תל-אביב (ממזרח לעיר יפו) על אדמות יקרות, עצר במקצת את התרחבות העיר דרומה, מה גם שניכר היה הרצון להתרחק ככל שאפשר משכנותה של יפו, וזאת בעקבות המאורעות של השנים 1921 (מאי ונובמבר) ו-1929. אמנם נקנו שטחים ונבנו שכונות מדרום לדרך יפו-רחוב וולפסון-דרך סלמה, שהיוו את קו הגבול שבין תל-אביב ליפו, אך שכונות אלו (שפירא, מכבי) היו דלות, ודווקא הן איפיינו את אי ההתפשטות העירונית דרומה. במזרח הוגבלה התפשטות העיר בעיקר מהימצאותם של יישובים לא-יהודים בשטח. שרונה הגרמנית (הקריה של היום), סומל (אזור השק"ם ובניין ההסתדרות), ג'מאסין (בסביבות אזור בבלי) מדרום לירקון ושיך-מוניס (אזור האוניברסיטה) מצפון לו – היו כפרים חקלאיים שעיבדו כל שטח אפשרי ולא נטו למכרו לצורכי בנייה. השטח היחיד שעמד אפוא לבנייה בתקופה הנדונה היה שטח החולות לאורך חוף הים. שטח שלא היה מעובד ובעליו היו מוכנים למכרו לכל המרבה במחיר.

תל-אביב וסביבותיה במפה בריטית, מן התקופה שאחרי מלחמת העולם הראשונה.
רח' אלנבי נקרא עדיין – רחוב הים…

המניע של יהודים להגיע לתל-אביב ולהתיישב בה, נבע ממעמדה הגיאוגראפי והפוליטי המיוחד. תל-אביב ממוקמת במרכז הארץ וסמוך לנמל יפו,-נמל ששימש במשך כל התקופה הנדונה שער מרכזי לכניסה לארץ-ישראל וליציאה ממנה. הנמל הסמוך ויפו, שהיתה, מרכז כלכלי לכל דרומה ומרכזה של ארץ-ישראל, משכו אליהם יזמים ובעלי-מלאכה, שהתפרנסו ממסחר פנימי וחיצוני.

כמקום מגורים בחרו העולים היהודים את תל-אביב וסביבתה, וזאת לאחר שני אירועים מרכזיים שהתרחשו בשנת 1921, ואשר קבעו את כיוון גידולה ואופיה של העיר.

תל-אביב נפרדת מיפו

עם ייסודה של תל-אביב, היא היתה להלכה שכונת מגורים של יפו, כמוה כשכונות רבות אחרות. למעשה, בשל רצונם של האנשים מחד גיסא, וחוסר המעש של עיריית יפו מאידך גיסא, היתה תל-אביב למעין חבר-עיר, אשר הטיל על עצמו תפקידים של עירייה מודרנית. חבר-העיר דאג להשגחה על סדרי גינון טובים, סלל כבישים, ריצף מדרכות ותיקנן, סיפק מים לבתים, האיר רחובות ודאג לשמירה. פעולות אלו, הנעשות על-ידי עיריות מתוקנות בכל מקום, בוצעו בתל-אביב על-ידי ועד השכונה, שהטיל מסים (לעיתים גבוהים) על התושבים, ואלה נענו לו.

עם כניסת הבריטים לארץ-ישראל, הם הכירו בייחודה של תל-אביב וכבר בשנת 1920 החלו לטפל בהפרדתה מיפו ובקביעתה כיחידה מוניציפאלית מיוחדת. באפריל 1921 הוחלט להפריד את תל-אביב מיפו. הפקודה נתפרסמה ב-1 ביוני 1921 ותאריכה, 11 במאי 1921, עורר כותבים רבים לקבוע כי ההפרדה הזו מיפו הינה פועל-יוצא של מאורעות מאי 1921, שפרצו ב-1 במאי. לאמיתו של דבר לא היה כל קשר בין מאורעות אלה להפרדתה החוקית של תל-אביב מיפו. קו הגבול בין תל-אביב ליפו נקבע מקצה רחוב שלוש (גשר מסילת-הברזל) דרומה, דרך הרחוב החדש (מאחורי בית-הספר לבנים ולבנות וגמר תחנת יפו), מערבה דרך רחוב האיטליזים עד הרחוב המרכזי של נוה-שלום, משם מזרחה עד למאפיית מ' נקדימון, צפונה בקו מקביל לחרת-אל-תנק, מערבה בין חרת-אל-תנק ובין שכונת התימנים ; מקצה שכונת התימנים חוזר הקו ושב דרומה בקו מקביל לשפת הים עד לבית-החרושת של רוקח. הגבול לצד מזרח הוא לעת עתה דרך שכם (דרך יפו – רח' יהודה הלוי של היום) ; הגבול הצפוני עוד לא נקבע בהחלט. עם קביעת הגבולות האלה נכנסו לגוף העיר תל-אביב השכונות: נוה-צדק, אוהל משה, אחוה, מחנה-יהודה, מחנה-יוסף, כרם-התימנים, מרכז בעלי-מלאכה וחלק גדול משטח נוה-שלום .

הסכם חלוקה זה בין תל-אביב ליפו לא בוצע. לאחר מאורעות 1921, ביקשה השכונה הגרמנית ולהאלה, ששכנה בין מסילת-הברזל ובין דרך יפו, להשאר בתחום יפו ואילו תהליך סיפוחן של השכונות לתל-אביב נמשך כשנתיים, ורק ב-11 במאי 1923 נקבע סופית.

הפרדתה של תל-אביב מיפו, שנעשתה כאמור על-ידי השלטונות הבריטיים במטרה לאפשר את פיתוחה העצמאי של תל-אביב, לא היתה מושלמת. בתל-אביב לא נתכוננה עירייה כי אם מועצת עיר ( Township ), שהיתה כפופה בכמה עניינים ליפו, כגון בוועדה המקומית לבניין ערים, ועוד. תושבי תל-אביב יכולים היו להלכה לבחור את נציגיהם לעיריית יפו (במקום לתל-אביב). סמכויות ועד תל-אביב היו מצומצמות בהשוואה לסמכות כל עירייה אחרת בארץ. עם זאת, למעשה התנהלה תל-אביב כעירייה עצמאית עברית לכל דבר. היתה זו הטריטוריה העירונית היחידה בארץ-ישראל שהתנהלה בידי יהודים (אף כי גם בטבריה היה ראש עיר יהודי), בעברית, ולמועצת העיר היתה שליטה מלאה על השטח והיא אף קיימה משטרה עברית מיוחדת. שליטה עברית מעין זו היתה למעשה לכל היישובים החקלאיים העבריים, אך רק תל-אביב היתה עיר עברית – העיר העברית הראשונה בארץ-ישראל. קיומה הייחודי היה בו כדי למשוך אלפי עולים, שהגיעו לארץ-ישראל במטרה לבנות בה יצירה חדשה, ותל-אביב העברית סיפקה להם כר נרחב לפעולה זו.

האירוע השני שהשפיע על כיוון התפתחותה של תל-אביב היו מאורעות 1921. ב-1 במאי 1921 פרצו ביפו מאורעות-דמים של ערבים כנגד יהודים. רצח היהודים ביפו ובסביבתה עירער את מצב הביטחון בקרב יהודי העיר, וכתוצאה מכך החל מעבר של יהודים מיפו לתל-אביב, מעבר שלא היה כנראה שלם, כיוון שאלפי יהודים נשארו בתחומי העיר יפו גם לאחר מכן. ואולם, אין ספק כי המצב השפיע על ההחלטה לנסות לנתק את קשרי העבודה עם יפו. בתגובה על המאורעות החליטו סוחרי תל-אביב להקים מרכז מסחרי עצמאי מדרום למסילת-הברזל, על קרקע שקנתה חברת 'גאולה' עוד לפני המלחמה. אמנם מרבית המסחר היה עדיין מרוכז ביפו, אולם מאורעות 1921 נתנו דחיפה גדולה לניתוק, שהפך יותר ויותר לסופי. מכאן ואילך מרבית מסחרה של תל-אביב עם עצמה ועם אזורי השפלה והשרון התמקם בדרום העיר, באיזור המרכז המסחרי ובגלישה צפונה ממנו לאזור 'אחוזת-בית' לשעבר.

שני אירועים אלה – הניתוק המשפטי וההפרדה הכלכלית-תרבותית מיפו – הפנו את כיוון התפתחותה של תל-אביב צפונה, ומגמה זו הלכה והתחזקה עקב עצמאותה הכמעט-שלמה של תל-אביב.

שכונת גנים - הסוף

התפשטותה המרחבית ובנייתה הנרחבת של העיר החלו כבר במחצית השנייה של שנת 1920. עד אותה העת התארגנה השכונה, מגורשיה חזרו אליה, שופצו הנזקים והוכנו התכניות. רק בתחילת שנת 1921 נפתחו משרדי האחוזה מחדש ונתאפשרה מכירה וקנייה של קרקעות. על קרקעות שהיו מחולקות כבר קודם לכן החלה הבנייה עוד בשנת 1920 . באותה השנה נבנו 12 בתים. עם האישור לקניית קרקעות ורישומן ולאחר הקמתה של מועצת העיר ופרעות מאי 1921 זורז תהליך ההתרחבות, ובשנה זו, שנת 1921, נקנו שטחי קרקע גדולים, רובם לשם בנייה דחופה. עד למלחמת-העולם הראשונה לא עברו כמעט קרקעות פרדסי יפו לידיים יהודיות, ודי היה באדמת החול, עתה נקנו גם שטחים גדולים של פרדסים, בעיקר מדרום לדרך שכם (רח' יהודה הלוי מפינת רח' אלנבי כלפי צפון-מזרח). פרדסים רבים ניזוקו בעת המלחמה מחוסר השקאה וטיפול ומחירם ירד מאוד, ומאידך גיסא עלה מחיר מגרשי הבניין. אדמות המרכז המסחרי ושכונת צ'לנוב, שנרכשו אז, היו תחילה פרדסים. עיקר הקניות נתרכזו בצפון. אדמת קרקרה שהוזכרה לעיל (מורד רח' אלנבי לים) נקנתה סופית, ומדרום לה נקנתה אדמת 'גאולה'. צפונה יותר נרכשו אדמת גן-מאיר לעתיד, שכונת נורדיה (רח' בוגרשוב) והמשך מרכז בתי-מלאכה. בשנת 1922 נקנו שטחים בסדר-גודל דומה, כשליש מהם פרדסים ועיקרם תל-נורדוי (אדמת מטרי) בצפון ושכונת צ'לנוב ב' ונוה-שאנן בדרום. וכך, במשך כשנתיים הוכפל שטחה של תל-אביב והגיע ל-2,000 דונאם.

גידולה של השכונה מחד גיסא, והניתוק מיפו מאידך גיסא, הביאו לשינוי הראשון בתפקודה. אמנם עוד קודם לכן נפתחו מספר קטן של חנויות בשכונת הגנים תל-אביב אך עתה, בשנת 1921, התרחבה תל-אביב לכוון דרום כדי ליצור איזור מסחרי מובהק. 'המרכז המסחרי' שנבנה מדרום לפסי הרכבת יצר מציאות חדשה בבינוי ובתכנון העירוני בארץ-ישראל. לראשונה נבנה בצורה מתוכננת איזור מסחרי ששימש גם למלאכה והופרד מאיזורי המגורים וזאת כתוצאה ממחשבה תחילה.

עם גידולה של העיר הפך 'המרכז המסחרי' להיות המרכז הסיטונאי לתל-אביב, ולכל דרום ארץ-ישראל העברית. המרכז היה שונה בצורתו משאר חלקי תל-אביב. בתיו ניבנו צפופים, גבוהים לאורך רחובות הבנויים בשתי וערב. בין בתי המסחר ובתי המלאכה נפתחו מסעדות ובתי קפה לשימושם של העובדים והמגיעים לאיזור ובנופה האורבני של תל-אביב עוצב צורתו של איזור המסחר והמלאכה האופייני לשטח עד היום.

בשנים אלו ניכרה תנופת בניין גדולה, שהואצה הן הודות למספרם ההולך וגדל של אנשי העלייה השלישית והן עקב זרם העוזבים את יפו. בשנת 1921 נבנו כ-150 בתים ומספר כפול ומעלה בשנת 1922, עת נבנו 384 בתי-מגורים. בשנים אלו נצטרפו גם השכונות הוותיקות והצעירות יותר לתל-אביב, ובסוף 1922 כבר היו בה למעלה מ-1000 בתים למגורים ובהם כ-6,500 חדרים. אוכלוסיית העיר גדלה הן בשל העלייה ויותר מכך בשל צירוף השכונות. בשנת 1920 נמצאו בעיר כ-2,000 נפש, ואילו בסוף 1922 התגוררו בה כבר כ-13 אלף נפש, מרביתם כאמור תושבים ותיקים שנצטרפו לתל-אביב עם צירוף שכונותיהם. כרבע מתושבי העיר גרו בכ-750 צריפים ואוהלים, שהוקמו בעיקר בשכונות נורדיה וצ'לנוב ועל חוף הים.

בשנים 1923 וראשית 1924 קטנה העלייה לתל-אביב, והקרקעות שנקנו חיכו לבנייה. כך נרכשו בשנים אלו רק כ-300 דונאם, ומהם כ-10% היו פרדסים בדרום. מכאן ואילך מתפשטת תל-אביב צפונה ואף תוקעת יתד סמוך לירקון על-ידי רכישת כרם אלונזי, שהפך אחר-כך לשטח בבעלות העירייה (רח' אגריפס בסמוך לכיכר היל). במרכז נקנה השטח שחיבר את הרחובות מזא"ה ובלפור לרח' אלנבי וכן נקנה שטח סמוך למסילת הברזל. הממשלה המנדאטורית העבירה לתל-אביב בתקופה זו את כל חוף הים שהיה ברשותה (אדמת מחלול) מרחוב אלנבי ועד הירקון, ובכך איפשרה גישה ישירה לים מכל נקודה במרחב העיר. בשנים אלו נבנו כ-900 בתים חדשים ואוכלוסיית העיר הגיעה כבר ל-21 אלף נפש ויותר.

שנת 1925 היתה שנת מפנה בחייה של תל-אביב. היתה זו שנת השיא של העלייה הרביעית, שהזרימה לארץ עשרות-אלפי עולים, רובם עירוניים מפולין. כשליש מעולים אלה, כעשרת אלפים מתוך כשלושים אלף, בחרו להשתקע בתל-אביב, שאוכלוסייתה גדלה בשנה זו והגיעה עד 34 אלף נפש. העלייה הגדולה הביאה לבנייתם של 900 בנייני-מגורים בשנה אחת ואליהם נוספו עוד כ-500 צריפים חדשים. בשנה אחת בלבד הוכפל כמעט מספרם של בתי העיר ואוכלוסייתה גדלה ב-50%. אולם, לא רק הרחבת הבנייה מציינת את שנת 1925, כי אם גם צמיחתם של הבתים לגובה. רוב הבתים החדשים נבנו כבתי קומות, שתיים-שלוש קומות בבתים, וגם לבתים הישנים נוספו קומות שניות ואף שלישיות. ב-1925 בא אם כן הקץ לרעיון בינויה של תל-אביב כשכונת גנים. המרכז המסחרי בדרום החל פולש לרחובות הרצל, נחלת-בנימין ואלנבי, שקיבלו אופי של איזור מסחרי, שמרוכזים בו חנויות קמעונאיות וסיטונאיות, בנקים, חברות-ביטוח ועוד.

התרחבותו של המרכז המסחרי צפונה, התרחבות שהואצה עם גידול בתנועה הבינישובית מערי הארץ ומושבותיה לתל-אביב יצר כבר בתקופה זו איפיונים מרחביים של 'סיטי' – מרכז עסקים ראשי, באיזור 'אחוזת בית' לשעבר. באיזור זה התרכזו הבנקים הרבים שצצו בעיר בראשית שנות השלושים ואליהם הצטרפו משרדים למכירת קרקעות, סוכנויות ביטוח, ועוד. יותר ויותר דירות מגורים הפכו למשרדים ועשרות בתים הפכו לבתי משרדים. החנויות הגדולות פלשו גם הן לאיזור זה ובעיקר חנויות ההלבשה, המסעדות ובתי הקפה.

גידולה של העיר, אף שקיצבו הוכתב על-ידי גלי העלייה וההתפתחויות הכלכליות, הרי שכיוונו ועוד יותר צורתו הוכפפו לתכנית אב כוללת.

ממשלת ארץ-ישראל, שהודרכה על ידי תפישת העולם האירופאית-בריטית, פרסמה זמן קצר לאחר הקמתה, בפברואר 1921, פקודה שקבעה את היסוד לחוקי בניין בארץ ולתכנון עירוני. בתל-אביב הוקמה ועדת בנין-ערים שעסקה באישור תכניות בניין, מקביעת מיקום הדרכים ובחלוקת הקרקע. ב-1925 הוזמן מתכנן הערים הסקוטי, פרופ' פטריק גדס, להגיש תכנית בניין עיר כוללת לתל-אביב. עד מהרה הוברר כי חלקה הבנוי של תל-אביב, עד לרחוב בן-ציון-בוגרשוב, לא ניתן לתכנון מחדש ולכן עיצב גדס תכניות בינוי לחלקה הצפוני, הלא-בנוי, של תל-אביב, עד לירקון. על פי תכנית זו עוצבו הככרות והכבישים הראשיים של תל-אביב ובהם ככר דיזנגוף עם הרחובות המתנקזים אליה.

רחובות ישרים תוכננו לכל השטח הצפוני של העיר – מדרום לצפון – רחוב בן-יהודה, הירקון, דיזנגוף ועוד, ואליהם ניצבים ששה רחובות החוצים את העיר לרוחבה ממזרח למערב. תכנית גדס והחוקה המלווה אותה נתחברו בשנת 1925 ואף שאושרו רשמית רק בשנת 1929 הרי שהקווים הכלליים של תכנית זו עצבו את פני העיר הן בשנים בהם הופעלה הלכה למעשה והן בשנים הבאות, עד היום. עיריית תל-אביב ניסתה לשמור ככל האפשר על התכנית אולם כיוון שביצועה, בכל הנוגע לבניית בתי מגורים היה בידי הבונים והיזמים, הרי שאלה ערכו בה שינויים ותיקונים שמנעו את הגשמתה המלאה.

המשבר הגדול

העלייה הגדולה הביאה עמה, כמובן, גידול ברכישות הקרקע. בשתי השנים 1926-1925 נקנה מערבים שטח של כ-1,000 דונאם ובו כ-1,800 חלקות בנייה. ייחודה של שנה זו מתבטא גם במיקומם של השטחים שנקנו. מרבית השטחים היו מצפון לשטח הבנוי, אך הקנייה לא נעשתה בגושים רצופים. ההתפשטות הטריטוריאלית היתה לפיכך בלתי רצופה, מעבר ליחידות שטח שנשארו בבעלות לא-יהודית. הבהלה לקרקע של אותם הימים יצרה את תופעות הספסרות בקרקעות. הדרישה הרבה לקרקע וחוסר הידע של רוב הקונים הביאה לעלייה רבה במחירי הקרקעות ולהעברת יחידות קרקע מיד ליד תוך שבועות ואף ימים, העברות שהיו מלוות בעליות במחירי הקרקע, ובסכסוכים.

פעולות הקנייה והבנייה הענפה בתל-אביב הביאו לגידול בשטחה המוניציפאלי של העיר. הגבולות שנקבעו בשנה 1923 היו צרים מלהכיל את הבנייה וממשלת המנדאט, שהכירה בצורך זה, החליטה בראשית שנת 1926 להרחיב את שטחה של העיר. בפקודה שנתפרסמה בראשית שנת 1927 הורחב גבולה של תל-אביב הן כלפי דרום-מזרח עד לרחוב לבנדה ובעיקר כלפי צפון. הגבול שנקבע ב-1923 חתך את העיר ברח' גורדון, דיזנגוף וארלוזורוב עד לים. עתה הגיע גבול העיר עד לשדרות נורדאו (הרחובות הם של ימינו, כמובן ; בתקופה האמורה היה השטח ריק).

בשנת 1926 החל המשבר הכלכלי הגדול של היישוב היהודי בארץ-ישראל, ומשבר זה הורגש בעיקר בתל-אביב. העלייה פסקה, אלפי אנשים מצאו עצמם מובטלים ואף החלה תנועה של עזיבת העיר. בשנת 1926 עוד הושלמו הבתים שהוחל בבניינם בשנת 1925 , אך בשנים 1929-1927 נוספו רק כ-400 בתים. בשנים אלה כמעט שלא נרכשו קרקעות חדשות, ורק בשנת 1929 נקנו כ-35 דונאם באזור רח' ארלוזורוב. גם אוכלוסיית העיר קפאה על שמריה, בין שנת 1926 לשנת 1929 נוספו כ-2,000 נפש בסך הכל, מרביתן מריבוי טבעי ולא מעלייה. בשנות המשבר עזבו את העיר יותר אנשים מאשר נכנסו אליה.

תל-אביב וארץ-ישראל כולה נחלצו מהמשבר בתחילת שנת 1930 . מאורעות תרפ"ט (1929) לא רק שלא החלישו את רצון העלייה והבנייה, כי אם הגבירו אותו. אף כי עד שנת 1933 נקנו רק שטחים קטנים,ובסך הכל גדל שטח הקרקע שהועבר לידיים יהודיות כ-200 דונאם בלבד, הרי שמספר הבתים גדל בהרבה, וזאת הודות לבנייתם של כ-800 בתים חדשים ובהם כ-6,000 חדרי מגורים. מספר החדרים שהלך וגדל מציין את הגידול בגובה הבתים. ברבעיה החדשים של תל-אביב בלטה תופעת הבנייה להשכרה ; הוקמו בניינים בעלי 4-3 קומות, שבכל אחד מהם כ-15 דירות להשכרה. מספר התושבים עלה גם הוא בהדרגה והגיע עד ל-52 אלף איש בסוף שנת 1932.

לחץ הבנייה הנרחבת הביא עמו דרישה נוספת להרחבת שטחה המוניציפאלי של העיר. ואכן, במארס 1933 הורחב שוב שטח זה. גם הרחבה זו היתה בעיקר בצפון. גבולה המזרחי של תל-אביב נקבע לאורך רח' אבן-גבירול של ימינו עד לירקון, פרט לשטחים קטנים של ערבים בכפר סומל (באזור רח' יהושע בן-נון של היום). בצפון נקבע גבול העיר על הירקון. בדרום ובמזרח לא שונה הקו. אולם, כבר מראשית שנת 1934, לאור ההתרחבות דרומה ובמיוחד של שכונת שפירא, החלו דיונים על הרחבת העיר גם באזור זה.

ב-1934 - העיר הגדולה בארץ

שנת 1933 הנה שנת מפנה נוספת בחיי העיר. העלייה החמישית שהזרימה כשנה זו כ-30 אלף נפש לארץ ובשנה שלאחריה כ-42 אלף נפש, הביאה למהפכה בחיי הארץ בכלל ובחיי תל-אביב בפרט. בשנת 1933 נרכשו 833 דונאם קרקע שצורפו לשטח העיר ועליהם עמדו להיבנות כ-1,300 בתים חדשים. בשנה זו נוספו לעיר למעלה מעשרת-אלפים חדרים, ובבנייתם הושקע סכום של כ-1.7 מיליון לירות ארץ-ישראל (סכום שהיה שווה לחצי התקציב השנתי של ממשלת ארץ-ישראל ! ).

היחידה האורבאנית תל-אביב עמדה, אפוא, בראשית שנת 1934 כאשר שטחה מגיע לשישה קמ"ר ואוכלוסייתה, כשמונים אלף נפש. רק ירושלים היתה גדולה ממנה בין ערי הארץ. אולם שנה אחרי כן תעלה אוכלוסיית תל-אביב גם על אוכלוסייתה של בירת הארץ. בשטחה של תל-אביב היו מצויים ב-1934 כ-5,000 בתי מגורים ובהם כ-35 אלף חדרים. בעיר היו כ-40 ק"מ של כבישים סלולים. כשליש מתושבי העיר העובדים הועסקו בתעשייה ובמלאכה, כ-15% במסחר, כ-12% במקצועות חופשיים וכ-10% בפקידות. אופיה של אוכלוסיה זו מצביע על חיים עירוניים מלאים. ב-1933 היו בעיר כ-1,500 מפעלי תעשייה ומלאכה, שהעסיקו כעשרת-אלפים איש ; המסחר היה ענף וכלל כ-1800 חנויות ועסקים שונים. כמחציתם עסקו בסחר מזון. כשלושה-רבעים מכלל המסחר הסיטונאי היהודי בארץ נתרכז כבר בתל-אביב והיו בה ערב הכרזתה לעיר גם 37 סניפי בנקים שונים, 65 בתי-מלון, 6 בתי-קולנוע ולמעלה מ-200 משרדים וסוכנויות שונות. נתונים אלו עמדו ביסוד ההחלטה להעניק לתל-אביב מעמד של עירייה עצמאית לכל דבר, וזה הוענק לה בשנת 1934 כאשר תל-אביב, השכונה שהוחל בבניינה רק 25 שנה קודם לכן, כבר היתה העיר הגדולה והמרכזית בכל ארץ-ישראל.